김은지 법무법인 성연 대표변호사

올해 초부터 서울 다세대·연립주택 매매 수가 아파트 매매 수를 앞섰고, 부산 일부 지역의 빌라 매매가가 30% 상승했다. 아파트값이 급등하면서 실수요자들이 비교적 저렴한 빌라를 매수한 이유도 있지만, 재개발 활성화 대책으로 투자 수요가 몰렸기 때문으로 보인다. 부산시는 재개발·재건축 등 정비사업에 대한 규제 완화 정책을 추진 중인데, 정비사업 절차 간소화를 위하여 비정기적으로 열렸던 사전타당성 검토 심의를 매달 한 차례 정례화하기로 하였다. 사전타당성 검토는 부산시가 수립한 정비기본계획에 따른 절차인데, 최근 정비사업 추진을 원하는 지역 주민들의 신청이 많다.

부산·서울 연립·빌라 매매가 급상승

재건축 등 활성화로 투자 수요 몰려

재개발·재건축 사업 규제 완화 추세

사전타당성 검토 심의 매달 정례화

정부, 주택 공급 증가 필요성 공감

부산, 도시정비사업 원활한 추진 절실

도시의 정비사업은 지방자치단체의 정비기본계획에 따라 이루어진다. 정비기본계획은 도시정비법에 따라 10년 단위로 수립하고, 5년마다 타당성 여부를 검토하여 반영한다. 부산시는 2019년 ‘2030 부산시 도시 및 주거환경정비 기본계획’을 수립하였다. 부산시의 2030 정비기본계획은 ‘2020 정비기본계획’ 실현 과정에서의 문제점을 개선하고 법적·사회적 여건 변화에 부합하도록 기본방향을 수정하였다. ‘2012년 도시정비법’의 개정을 반영한 것인데, 이 개정 내용은 새로운 정비사업 방식인 생활권계획 제도를 도입하고, 지방자치단체가 생활권계획을 수립하는 경우 정비기본계획에서 정비예정구역과 단계별 정비사업 추진계획을 생략하는 것이다.

생활권계획은 정비구역에 한정하여 관리하던 정비예정구역지정 제도를 대체하여 주거지 전체에 대하여 종합적 관리방향을 수립하는 것이다. 부산시도 2030 정비기본계획에서 기존 계획의 사회적 여건 변화를 고려하고 문제점 개선을 위하여 생활권계획을 도입하였다. 기존의 정비기본계획은 정비예정구역 지정으로 정비사업에 대한 기대수요가 발생하게 되는 방식으로, 획일적 주거지 정비사업 시행의 문제와 원주민의 낮은 재정착률로 인한 커뮤니티의 붕괴, 개별단위 개발로 인한 기반시설의 연계 미흡의 문제가 지적되어 왔다. 또한, 기존의 정비기본계획은 정비구역 지정이나 해제를 직접 추진하고자 하는 주민들의 의사를 능동적으로 반영할 수 없다는 문제점도 있었다.

2030 부산시 정비기본계획의 기존 정비기본계획과 가장 큰 차이점은 주민이 주도하여 정비사업을 시작할 수 있도록 하였다는 것이다. 정비기본계획의 체계가 정비예정구역 제도에서 생활권계획으로 전환됨에 따라, 정비계획 수립 전에 사전타당성 검토를 거쳐야 한다. 기존 정비기본계획 수립방식이 국토교통부에서 지방자치단체로의 하향식 지정방식이었다고 한다면, 2030 부산시 정비기본계획은 주민이 정비구역 지정을 먼저 제안하는 방식인 상향식 정비구역 지정방식이라는 점에서 의의가 있다. 최근 사전타당성 검토 신청이 많아 난개발에 대한 지적이 있고, 신청된 구역 범위 내에 다른 사업예정지가 있는 경우 등 신청을 받은 지자체가 고민이 많을 수 있다. 그런데 사전타당성 검토 제도는 주민의 관심과 참여를 유도하여 주민이 직접 주도하는 사업 추진을 가능하게 하고, 개별 사업 단위의 차별성·다양성 확보를 목표로 하는 부산시 2030 정비기본계획의 핵심이다. 따라서 신청이 기준에 적합하다고 판단된다면 정비사업이 진행되도록 하는 것이 바람직하다. 단, 정비계획 수립을 할 때 주거생활 단위의 광역적 검토를 전제로 신청 구역만이 아닌 생활권 내 필요한 정비기반시설과 공공시설을 파악하고, 전체 도시계획과 조화가 되도록 검토되어야 할 것이다.

정비사업을 통하여 주거환경의 개선과 주택공급을 늘리기 위한 필요가 있음은 정부와 지자체가 공감하고 있다. 최근 서울의 정비사업 물량 감소에 따른 사회적 기회비용이 연간 5000억 원이라는 연구가 발표되었는데, 정비사업 억제로 도심에 주택공급이 이루어지지 못해 발생한 통근 비용을 근거로 추정한 결과로, 부산의 경우도 상당한 비용이 발생하였을 것으로 보인다. 주택공급의 필요성과 사회적 비용을 고려하면 2030 부산시 정비기본계획에 따라 주민들이 주도하는 정비사업이 무리 없이 진행될 수 있도록 제도를 운용할 필요성이 있다.

최근 부산 재개발·재건축 사업 중인 부동산에 대한 수요가 늘어나고 있고, 사전타당성 검토를 통과한 구역에 투자자들이 몰리기도 한다. 정비사업 규제 완화 정책이 도시의 난개발 유발과 투자 심리 자극으로 인한 주변 부동산 가격의 상승을 초래하였다는 비판이 이유 없는 것은 아니다. 그러나 도시정비사업의 필요성을 고려하면 이러한 문제에 대한 고민은 추가적인 대책으로 해결하면서 정비사업의 원활한 추진이 이루어지도록 해야 한다. 법적·사회적 여건 변화에 따라 수립된 부산시의 정비기본계획이 그 취지대로 실현될 수 있기를 바란다.