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최근 신축 중이던 건축물의 붕괴사고 이후 부실공사에 대한 해법으로 후분양제가 주목받고 있다. 서울주택도시공사는 지난달 24일 향후 분양 예정인 주택에 대해 건축 공정률 90% 시점에 입주자 모집을 실시한다고 밝혔다. 이전까지 60% 이상 공정이 진행된 시점에서 진행하던 후분양 방식에서 분양 시기를 더 늦춘 것이다. 후분양제 강화를 통해 부실공사와 재해예방이 가능할 것이라는 이유에서다. 분양시기를 늦추는 것이 부실시공에 대한 대책이라는 이유는 무엇일까.


일반적인 민간 사업장에서는 대부분 선분양 방식을 채택한다. 선분양제는 신축 건물이 완공되기 전 분양을 하고, 수분양자로부터 받은 계약금으로 건설비용을 충당하는 방식이다. 건축물분양법에 따르면 분양보증을 받는 사업장의 경우 분양 시기를 건축법에 따른 착공신고 후로 규정하고 있다. 이에 대다수의 민간 사업장은 착공과 함께 입주자를 모집한다. 1970년대 아파트 분양가 규제를 도입하면서 건설업체의 수익성 악화에 대한 방안으로 함께 도입됐다. 선분양제가 과거 수도권 인구 유입으로 발생한 주택공급 부족을 해소함에 기여했다는 평가도 있다.


대다수 민간사업에서 선분양방식을 택하는 것은 분양계약 당사자들의 자금 확보에 유리하기 때문이다. 시행사 또는 시공사는 계약금으로 건설비용을 충당할 수 있어 안정적인 사업 자금 확보가 가능하다. 또한 수분양자는 통상 계약을 체결하는 착공 시점부터 공사가 완료되는 때까지 분양대금을 분납하여 자금 마련 부담이 적다. 건축물분양법은 분양사업자가 분양받은 자로부터 받는 분양대금을 계약금·중도금·잔금으로 나누어, 중도금은 2회 이상으로 구분하여 받을 수 있고, 잔금은 사용승인일 이후에 납부하도록 규정하고 있다.


후분양제는 통상 건축 공정률이 60% 이상 진행되면 분양하는 방식이다. 국토교통부는 2018년 ‘후분양 로드맵’을 발표해 2022년까지 공공분양주택의 분양 물량 중 70%를 후분양으로 공급하겠다고 했고, 민간에도 인센티브를 부여해 후분양을 활성화하겠다고 발표한 바 있다. 선분양이 분양 시기와 입주 시기가 달라 발생하는 수급 불균형과 부실시공, 분양권 투기 등 각종 문제를 일으킨다는 이유에서였다. 그런데 이후 집값이 오르면서 주택공급 확대가 필요해지자 선분양보다 먼저 분양을 하는 ‘사전청약제도’를 도입했다. 국내 4대 건설업체의 지난 2년간 후분양 건수는 단 한 건에 불과한 실정이다.


최근 부실공사에 대한 논란이 일기 전부터 부산에서도 분양을 시작한 사업장 중 후분양을 택하는 경우가 생겨나고 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받기 위해서 분양가 심사를 받아야 하는데, HUG가 산정할 것으로 예상되는 가격이 시행사가 기대하는 분양가격에 못 미치는 경우 HUG의 분양보증을 받을 필요가 없는 후분양 방식을 선택하는 것이다. 사업성에 지대한 영향을 미치는 분양가격을 높일 수 있다는 점 외에도 후분양 방식의 장점으로 꼽히는 것들이 있다.


후분양 방식은 모델하우스만으로 분양계약 여부를 결정하는 선분양 방식과는 다르게 일정 수준 완공된 건축물을 보고 분양계약 여부를 결정할 수 있다. 이에 건물을 어느 정도 지은 후 분양하기 때문에 주택품질이 개선되는 효과를 기대할 수 있다. 입주 시기에 맞추기 위한 무리한 공기 단축도 막을 수 있다는 평가도 있다. 또한 분양시점 이전에 시공사의 부실시공으로 인한 재해가 발생하는 경우에는 부실시공에 대한 각종 피해를 예방할 수 있다.


그러나 후분양제의 건물 품질확보에 기여하는 부분은 마감재 부분까지는 담보할 수 없고, 시공사의 공사비용 부담 증가와 수분양자의 분양대금 납부 어려움의 우려도 있다. 또한 후분양제 도입은 강제성이 뒷받침되지 않으면 자금 확보의 불투명성을 이유로 활성화되기 어렵다. 이에 후분양제가 부실시공을 막기 위한 해법이 되려면 입법이 필요할 것으로 보인다. 사고 예방을 위해서 중대재해처벌법 등과 같은 입법과 현장 점검 및 감리의 역량 강화 등 현실적인 제도 개선도 필요하다.


김은지 변호사