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대선이 다가오면서 정부·여당과 야당의 정책 기조의 차이점이 부각되는 시기다. 정부와 여당, 제1 야당의 부동산 정책에 대한 내용 중 주택공급 확대를 위한 방안으로 소규모 재건축 활성화를 제시하는 것은 공통적이다. 현재 정부의 부동산 정책은 공공재개발을 위주로 주택공급을 확대하겠다는 것인데, 소규모 재건축 사업 규제 완화도 함께 추진하고 있다. 부산시는 주택 공급 방안으로 정비사업 활성화를 주요 정책으로 내세우며 소규모 재건축 절차의 간소화를 추진하고 있다. 민간 주도 부동산 개발의 규제 여부에 대하여 상반되는 입장임에도 모두 소규모 재건축 정비사업 활성화 정책에 적극적인 이유는 무엇일까.


2035년 이후 전체 주택 중 30년 이상 된 노후주택 비율이 50%를 상회할 것이라는 점과 도심 내 주택 공급이 주로 재개발·재건축으로 이루어졌다는 점을 감안하면, 노후 주거환경 개선과 정비 사업은 계속될 수밖에 없다. 그런데 도심에 위치한 노후 주택단지나 아파트는 주변 건축물의 노후 정도 등에 따라 대규모 재개발·재건축 사업을 하기 쉽지 않고, 가능하더라도 정비사업 추진에는 상당한 기간이 필요하다. 이에 도심에 위치한 소규모의 주택단지를 따로 정비할 필요가 있다.


대선 앞두고 정부, 여야 정책 공감

노후 주거 환경 개선 사업 필수적

최근 부동산 가격 상승이 새 동력

　

법 개정으로 기반시설 국비 지원

용적률·층수 상향 등 인센티브 필요

제도 보완과 지자체 협조 절실


2012년 도시 및 주거환경정비법에서 가로주택정비사업이 도입되었고, 2017년 소규모주택정비사업 활성화를 위한 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제정으로 도시정비사업 규제를 완화하였다. 소규모 재건축사업은 기존 주택 세대수가 200세대 미만이어야 한다. 예외인 경우도 규정하고 있지만, 원칙적으로 위 사업들은 해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 이하여야 한다. 소규모주택정비사업은 도시정비법에 따른 정비사업과 비교할 때 신속한 사업진행이 가능하다. 안전진단이나 정비구역 지정을 받지 않고, 추진위원회 구성 없이 조합설립 인가를 받아 사업을 추진한다. 조합원이 100인 이하인 사업의 경우 경쟁입찰을 거치지 않고 시공사를 선정할 수 있다. 정비사업과 달리 분양신청 이후 사업시행계획과 함께 관리처분계획 인가를 받는다. 또한 각종 심의를 통합해 10년가량 걸리는 재건축사업에 비하여 4년 정도로 사업 기간이 단축된다.


이런 장점에도 불구하고 소규모주택정비사업이 활성화되지 못했던 이유는 무엇일까. 사업 규모가 작아 사업성이 떨어진다는 평가를 받아 시공사 선정 등 진행에 어려움이 있었고, 상대적으로 작은 규모의 신축 건물에 큰 규모의 커뮤니티 시설이나 주차장을 마련함에도 장애가 있었다. 또한, 주민들이 집값 상승에 따른 시세차익을 얻기 어렵다고 생각하여 동력이 부족했다. 그러나 최근 소규모주택정비사업의 규제 완화 정책이 시행되고, 부동산 가격이 상승하면서 사업 추진에 탄력을 받고 있다.


이런 상황에서 활기를 더할 소규모주택정비법 개정안이 마련되었다. 현행법상 소규모주택정비사업은 주거지역에서만 사업이 가능하여, 사업지가 주거·상업·산업 등 기능이 혼재된 역세권이나 준공업지역에 위치한 경우 이 법에 따라 정비가 어렵다는 지적이 있었다. 이에 2021년 9월 시행되는 개정안은 ‘소규모재개발사업’을 도입하여 역세권, 준공업지역의 5천㎡ 미만의 소규모 지역에서 사업 추진 절차가 간소화됐다. 또한 ‘소규모주택정비 관리지역’을 도입하여 10만㎡ 이내 소규모주택정비 관리지역에 대해서 관리계획을 수립하도록 하고, 관리지역 내 용도지역 상향과 용적률 상한까지 건축이 가능하도록 하고, 필요한 기반시설에 대해 국비 지원 근거를 마련했다.


앞으로는 사업성을 높이는 것이 필요하다. 용적률 상향과 층수 제한 완화, 가능한 범위 내에서 각종 부담금 감면 혜택 등 인센티브를 제공하는 것이 필요하다. 이 중에서 용적률 상향과 층수 제한 완화는 주택공급 효과 면에서 소규모주택정비사업의 기여도를 높일 수 있다. 또한, 사업 성공 가능성을 높이고 추진력을 유지하기 위하여 이번 개정안에서 도입한 소규모주택정비 관리지역을 활성화하여 도시계획 차원에서 주변 지역과 조화를 이루도록 해야 한다. 개별 소규모 단지의 개발에서 문제점으로 지적되는 교통시설이나 공원 등 정비기반시설의 부족을 해결할 방안이기도 하다.


지난 6월 서울주택도시공사가 소규모재건축 활성화를 위해 관련 사업성 분석 서비스를 무료로 제공한다고 밝혔다. 소규모주택정비사업이 활성화됨으로써 정비기반시설 확충 등 공공성에 기여하고 주택공급 효과를 높이기 위해서는 입법을 통한 계속적인 제도 보완과 함께 지방자치단체와 유관기관의 적극적인 협조가 요구된다. 소규모주택정비사업의 사업성을 높이고 활성화를 목표로 하는 정책이 유의미한 결과를 낼 수 있기를 기대한다.