2025.11.19. 국제신문 - 공공재개발 확대를 위한 정책과 과제 [김은지 대표변호사 칼럼]
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최근 공공재개발이 주택공급 대책으로 다시 주목받으며 사업이 신속하게 추진되고 있다. 이는 급격한 주택 가격 상승과 공급 부족 상황에서 정체된 정비사업을 촉진하고 서민 주거 안정을 도모하려는 흐름과 맞닿아 있다.
공공재개발은 공공이 침체된 재개발 사업에 참여해 각종 특례를 부여함으로써 도심 내 주택공급을 활성화하는 제도다. 2021년 4월 13일 도시정비법 개정안 시행으로 도입됐으며, LH·SH 등 공공이 정비사업을 시행하는 방식이다. 현행법에 따르면 공공재개발은 임대공급을 확대할 경우 도시규제 완화, 분양가 상한제 제외 등 혜택이 제공된다. 조합원 분양분을 제외한 나머지의 50%를 임대로 공급하는 대신, 도시계획위 심의를 거쳐 국토계획법상 상한의 120%까지 건축이 허용된다. 용적률 상향 외에도 인허가 절차 간소화, 사업비 융자 등 지원을 받는다.
올해 9월 30일 발의된 도시정비법 개정안은 공공재개발 특례를 강화하고, 이르면 내년 상반기에 시행될 예정이다. 입법절차가 완료되면, 공공정비사업 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 높여주고, 용적률 인센티브가 없던 공공재건축도 동일한 혜택을 받게 된다. 단, 법적 상한을 초과한 용적률에 대해 임대주택으로 제공하는 것은 최대 1.2배까지 늘어난다. 이 특례는 법 시행 후 3년간 한시적으로 적용되며, 9·7 대책 발표일 기준 투기과열지구이거나 사업시행인가를 받은 사업은 적용 대상에서 제외된다.
개정안에는 사업속도 제고를 위한 방안도 포함돼 있다. 타당성 검토 절차를 최소화하고, 사업시행자 지정과 관련한 동의 간주 범위를 확대해 초기 단계 병목을 해소하려는 목적이다. 세입자 보호 관련 조항도 신설됐다. 현재는 의무임대 입주 자격이 구역지정 공람 3개월 전 거주한 세입자로 한정되나, 개정안은 입주자 선정 후 잔여 물량이 있을 경우 기준일 이후 전입자에게도 배정할 수 있도록 했다. 또한 이주자금 지원 대상에 재건축 사업의 세입자까지 포함해 수혜 범위를 넓혔다.
공공재개발은 도심 주택공급 확대와 더불어 임대주택 비율이 높아 원주민 주거안정 및 재정착 지원 기능이 강화된다는 점에서 의의가 있다. 민간재개발보다 사업속도가 빠르고 조달 금리도 낮다는 점은 공공재개발이 가지는 큰 장점이다. 민간에서는 토지 등 소유자로 구성된 조합이 의결절차를 거쳐야 하지만, 공공재개발은 의사결정 구조가 단순해 인허가가 상대적으로 신속하다. 최근에는 대형 건설사도 시행자로 참여하면서 사업 추진의 안정성과 위상도 강화되고 있다.
그러나 공공이 주도하는 정비사업의 실효성에 대한 지적도 존재한다. 민간 방식에서도 분담금이 발생하는 지역은 공공재개발로 추진하더라도 자금 부족 문제가 여전히 제기될 가능성이 있다. 또한 토지수용 과정에서의 갈등으로 소유권 확보 단계부터 난항을 겪을 수도 있다. 공공성 강화에 상응하는 속도 개선과 용적률 인센티브가 요구된다는 지적에 따라 정부는 법령 개정과 제도 보완을 지속하고 있다. 또한 올해 10월에는 LH 등이 토지등소유자의 소유권을 직접 수용해 정비사업을 추진하는 ‘공공 직접시행 정비사업’을 신설하는 개정안이 추가로 제안됐다.
공공재개발 도입 여부를 둘러싼 의견 차는 여전히 크다. 일부 재개발구역에서는 공공재개발이 사유재산권을 침해한다는 이유로 반발이 발생하기도 한다. 실제 추진 과정에서 사업이 지연되는 경우도 있으나, LH 등 공공기관이 현장 의견을 적극 수렴하는 등 의사결정 속도를 높이기 위한 변화도 확인되고 있다. 향후 공공재개발 사업에서 착공·입주 등 가시적인 성과가 나타난다면, 공공정비사업에 대한 신뢰도가 높아지고 추가 사업지 지정에도 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상된다.
주택공급의 효율성을 위해 공공은 주택공급을 위한 인프라·기반 조성에 집중하고 사업 운영은 민간에 맡겨야 한다는 현실적인 시각도 있다. 공공재개발의 필요성과 실익을 둘러싼 다양한 논의가 있으나, 사업성이 낮아 민간 추진이 어려운 지역에서는 공공재개발이 현실적인 대안이 될 수 있다. 공공재개발이 사업의 지속성을 확보하기 위해 공익성과 수익성이 함께 담보될 수 있는 다각도의 해법이 필요한 때다.
공공재개발은 공공이 침체된 재개발 사업에 참여해 각종 특례를 부여함으로써 도심 내 주택공급을 활성화하는 제도다. 2021년 4월 13일 도시정비법 개정안 시행으로 도입됐으며, LH·SH 등 공공이 정비사업을 시행하는 방식이다. 현행법에 따르면 공공재개발은 임대공급을 확대할 경우 도시규제 완화, 분양가 상한제 제외 등 혜택이 제공된다. 조합원 분양분을 제외한 나머지의 50%를 임대로 공급하는 대신, 도시계획위 심의를 거쳐 국토계획법상 상한의 120%까지 건축이 허용된다. 용적률 상향 외에도 인허가 절차 간소화, 사업비 융자 등 지원을 받는다.
올해 9월 30일 발의된 도시정비법 개정안은 공공재개발 특례를 강화하고, 이르면 내년 상반기에 시행될 예정이다. 입법절차가 완료되면, 공공정비사업 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 높여주고, 용적률 인센티브가 없던 공공재건축도 동일한 혜택을 받게 된다. 단, 법적 상한을 초과한 용적률에 대해 임대주택으로 제공하는 것은 최대 1.2배까지 늘어난다. 이 특례는 법 시행 후 3년간 한시적으로 적용되며, 9·7 대책 발표일 기준 투기과열지구이거나 사업시행인가를 받은 사업은 적용 대상에서 제외된다.
개정안에는 사업속도 제고를 위한 방안도 포함돼 있다. 타당성 검토 절차를 최소화하고, 사업시행자 지정과 관련한 동의 간주 범위를 확대해 초기 단계 병목을 해소하려는 목적이다. 세입자 보호 관련 조항도 신설됐다. 현재는 의무임대 입주 자격이 구역지정 공람 3개월 전 거주한 세입자로 한정되나, 개정안은 입주자 선정 후 잔여 물량이 있을 경우 기준일 이후 전입자에게도 배정할 수 있도록 했다. 또한 이주자금 지원 대상에 재건축 사업의 세입자까지 포함해 수혜 범위를 넓혔다.
공공재개발은 도심 주택공급 확대와 더불어 임대주택 비율이 높아 원주민 주거안정 및 재정착 지원 기능이 강화된다는 점에서 의의가 있다. 민간재개발보다 사업속도가 빠르고 조달 금리도 낮다는 점은 공공재개발이 가지는 큰 장점이다. 민간에서는 토지 등 소유자로 구성된 조합이 의결절차를 거쳐야 하지만, 공공재개발은 의사결정 구조가 단순해 인허가가 상대적으로 신속하다. 최근에는 대형 건설사도 시행자로 참여하면서 사업 추진의 안정성과 위상도 강화되고 있다.
그러나 공공이 주도하는 정비사업의 실효성에 대한 지적도 존재한다. 민간 방식에서도 분담금이 발생하는 지역은 공공재개발로 추진하더라도 자금 부족 문제가 여전히 제기될 가능성이 있다. 또한 토지수용 과정에서의 갈등으로 소유권 확보 단계부터 난항을 겪을 수도 있다. 공공성 강화에 상응하는 속도 개선과 용적률 인센티브가 요구된다는 지적에 따라 정부는 법령 개정과 제도 보완을 지속하고 있다. 또한 올해 10월에는 LH 등이 토지등소유자의 소유권을 직접 수용해 정비사업을 추진하는 ‘공공 직접시행 정비사업’을 신설하는 개정안이 추가로 제안됐다.
공공재개발 도입 여부를 둘러싼 의견 차는 여전히 크다. 일부 재개발구역에서는 공공재개발이 사유재산권을 침해한다는 이유로 반발이 발생하기도 한다. 실제 추진 과정에서 사업이 지연되는 경우도 있으나, LH 등 공공기관이 현장 의견을 적극 수렴하는 등 의사결정 속도를 높이기 위한 변화도 확인되고 있다. 향후 공공재개발 사업에서 착공·입주 등 가시적인 성과가 나타난다면, 공공정비사업에 대한 신뢰도가 높아지고 추가 사업지 지정에도 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상된다.
주택공급의 효율성을 위해 공공은 주택공급을 위한 인프라·기반 조성에 집중하고 사업 운영은 민간에 맡겨야 한다는 현실적인 시각도 있다. 공공재개발의 필요성과 실익을 둘러싼 다양한 논의가 있으나, 사업성이 낮아 민간 추진이 어려운 지역에서는 공공재개발이 현실적인 대안이 될 수 있다. 공공재개발이 사업의 지속성을 확보하기 위해 공익성과 수익성이 함께 담보될 수 있는 다각도의 해법이 필요한 때다.