2024. 9. 1. 국제신문 - 8·8 부동산 대책에서 찾은 지역균형발전 방안 [김은지 대표변호사 칼럼]
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정부가 지난달 8·8 부동산 대책을 발표했다. 최근 부동산 시장의 문제를 해소하기 위해 다양하고 세부적인 실천 방안이 제시됐다. 내용은 도심 내 아파트 공급 확대, 비아파트 시장 확대, 수도권 공공택지 신속 공급 대책, 수도권 신규 택지 발표, 주택공급 여건 개선 등이다. 이는 주로 주택 공급 확대 정책이어서 수도권 편향적이라는 지적이 있다. 이번 부동산 대책 중 비수도권 지역을 위한 내용을 살펴본다.
8·8 부동산 대책의 주요 내용은 주택 공급을 위한 것들이고, 지방의 미분양 해소 방안의 비중은 크지 않다. 이번 대책 중 지방 주택건설사업 정상화를 위해 시행사·시공사 등이 투자한 리츠가 지방 미분양 주택을 매입 운영하는 CR리츠를 출시하고, 리츠 운영 기간 중 취득세와 종부세 세제 지원 혜택을 준다. 관련 세법 시행령은 개정이 완료된 상태다. 또한 주택도시보증공사(HUG)의 PF대출 보증 한도를 확대하고, 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 경우 건설업자의 취득세를 감면하는 내용도 있다.
수요자에 대한 방안으로 1주택자가 내년 12월까지 준공 후 지방의 미분양 주택을 구입하면 양도세와 종부세에 1세대 1주택 특례를 적용한다. 이를 위한 조세특례제한법과 지방세특례제한법 개정안을 발의한다. 다주택자의 추가 주택에 대한 취득세 부담 완화 내용이 포함되지 않은 점은 아쉽다. 비수도권은 부동산 거래가 저조하기 때문에 미분양주택 매입을 촉진하기 위해 지방 다주택자의 중과세 완화 조치가 추가적으로 필요하다고 본다.
또한 수요자의 세제 혜택과 건설업자의 미분양 리스크 경감 외에도 주택 공급 측면에서 비수도권에 적합한 대책이 요구된다. 오래된 주택이 밀집한 도심의 경우 수요가 부족하므로 전면적 공급 확대 목적이 아닌 노후 주거환경과 기반시설 개선을 위한 정책이 필요하다. 그런 의미에서 이번 8·8 대책 중 정비사업 활성화만큼은 지방 주택 문제 해결을 위해서도 의미가 있다. 정비사업은 주택 공급에 주안점이 있는 사업이 아니라, 기존 주택 소유자가 신축 주택을 소유할 수 있는 방식이기 때문이다.
이번 대책에서 정비사업을 규제에서 지원으로 전환하는 기조가 확실히 드러나는데, 특히 사업 활성화 효과가 클 것으로 보이는 것은 절차 간소화 부분이다. 기본계획과 정비계획을 동시에 수립하고, 사업주체가 사업시행인가와 관리처분인가를 함께 진행하도록해 사업기간을 획기적으로 단축한다. 재건축 사업의 경우 조합설립을 위한 전체 소유자 동의율과 동별 동의율이 충족되지 않아 사업이 지연되는 사례가 많았는데, 보다 적은 수의 동의로도 사업이 가능해진다.
공공지원을 통해 사업의 불확실성을 해소하는 방안도 획기적이다. 지자체 중심으로 관리체계를 구축해, 정비사업 지연 요소인 임원 해임과 공사비 증액을 지자체가 관리하고 공공관리인 제도를 도입한다. 특히 공사비의 높은 상승률로 분쟁이 늘어나는 현재 사업 현실에 유효할 것으로 보인다. 최근 급격히 늘어난 공사비로 사업성이 낮아지는 것은 물론 시공사 교체 등으로 사업이 지연되고 있다. 지자체의 중재와 적절한 개입으로 사업지연을 방지하고 사업성을 제고할 수 있을 것으로 기대된다.
지방 부동산 대책에는 지역경제 활성화와 그에 따른 인구 감소 대응 효과도 고려되어야 한다. 부동산 사업은 지역경제에 기여할 수 있도록 용적률 산정시 지역 업체 인센티브를 제공하는 방침도 고려해볼 수 있다. 이는 지자체의 행정계획으로 가능하다. 부산은 지역 시공사·설계업체를 선정한 정비사업에 용적률 인센티브제를 시행하고 있다. 또 지자체 인가 사업은 행정처리에 따라 속도·사업성이 결정되므로 신속히 사업을 진행하게 함으로써 지역경제 활성화에 기여할 수 있다.
수도권에 대규모 주택 공급을 하는 정책은 부동산 시장 안정을 위해 필요하지만 수도권에만 집중하면 지방 소멸이 가속화될 수 있다. 균형발전이 국가 경쟁력을 위한 최대 과제라고 인식되고 있고, 정부와 각 지자체가 해법을 연구 중이다. 지방에 유효한 정부 정책은 지자체의 각 지역 사정에 맞는 행정으로 현실화하고, 정부는 지역균형 발전을 위한 실질적인 정책을 수립할 것을 기대한다.
8·8 부동산 대책의 주요 내용은 주택 공급을 위한 것들이고, 지방의 미분양 해소 방안의 비중은 크지 않다. 이번 대책 중 지방 주택건설사업 정상화를 위해 시행사·시공사 등이 투자한 리츠가 지방 미분양 주택을 매입 운영하는 CR리츠를 출시하고, 리츠 운영 기간 중 취득세와 종부세 세제 지원 혜택을 준다. 관련 세법 시행령은 개정이 완료된 상태다. 또한 주택도시보증공사(HUG)의 PF대출 보증 한도를 확대하고, 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 경우 건설업자의 취득세를 감면하는 내용도 있다.
수요자에 대한 방안으로 1주택자가 내년 12월까지 준공 후 지방의 미분양 주택을 구입하면 양도세와 종부세에 1세대 1주택 특례를 적용한다. 이를 위한 조세특례제한법과 지방세특례제한법 개정안을 발의한다. 다주택자의 추가 주택에 대한 취득세 부담 완화 내용이 포함되지 않은 점은 아쉽다. 비수도권은 부동산 거래가 저조하기 때문에 미분양주택 매입을 촉진하기 위해 지방 다주택자의 중과세 완화 조치가 추가적으로 필요하다고 본다.
또한 수요자의 세제 혜택과 건설업자의 미분양 리스크 경감 외에도 주택 공급 측면에서 비수도권에 적합한 대책이 요구된다. 오래된 주택이 밀집한 도심의 경우 수요가 부족하므로 전면적 공급 확대 목적이 아닌 노후 주거환경과 기반시설 개선을 위한 정책이 필요하다. 그런 의미에서 이번 8·8 대책 중 정비사업 활성화만큼은 지방 주택 문제 해결을 위해서도 의미가 있다. 정비사업은 주택 공급에 주안점이 있는 사업이 아니라, 기존 주택 소유자가 신축 주택을 소유할 수 있는 방식이기 때문이다.
이번 대책에서 정비사업을 규제에서 지원으로 전환하는 기조가 확실히 드러나는데, 특히 사업 활성화 효과가 클 것으로 보이는 것은 절차 간소화 부분이다. 기본계획과 정비계획을 동시에 수립하고, 사업주체가 사업시행인가와 관리처분인가를 함께 진행하도록해 사업기간을 획기적으로 단축한다. 재건축 사업의 경우 조합설립을 위한 전체 소유자 동의율과 동별 동의율이 충족되지 않아 사업이 지연되는 사례가 많았는데, 보다 적은 수의 동의로도 사업이 가능해진다.
공공지원을 통해 사업의 불확실성을 해소하는 방안도 획기적이다. 지자체 중심으로 관리체계를 구축해, 정비사업 지연 요소인 임원 해임과 공사비 증액을 지자체가 관리하고 공공관리인 제도를 도입한다. 특히 공사비의 높은 상승률로 분쟁이 늘어나는 현재 사업 현실에 유효할 것으로 보인다. 최근 급격히 늘어난 공사비로 사업성이 낮아지는 것은 물론 시공사 교체 등으로 사업이 지연되고 있다. 지자체의 중재와 적절한 개입으로 사업지연을 방지하고 사업성을 제고할 수 있을 것으로 기대된다.
지방 부동산 대책에는 지역경제 활성화와 그에 따른 인구 감소 대응 효과도 고려되어야 한다. 부동산 사업은 지역경제에 기여할 수 있도록 용적률 산정시 지역 업체 인센티브를 제공하는 방침도 고려해볼 수 있다. 이는 지자체의 행정계획으로 가능하다. 부산은 지역 시공사·설계업체를 선정한 정비사업에 용적률 인센티브제를 시행하고 있다. 또 지자체 인가 사업은 행정처리에 따라 속도·사업성이 결정되므로 신속히 사업을 진행하게 함으로써 지역경제 활성화에 기여할 수 있다.
수도권에 대규모 주택 공급을 하는 정책은 부동산 시장 안정을 위해 필요하지만 수도권에만 집중하면 지방 소멸이 가속화될 수 있다. 균형발전이 국가 경쟁력을 위한 최대 과제라고 인식되고 있고, 정부와 각 지자체가 해법을 연구 중이다. 지방에 유효한 정부 정책은 지자체의 각 지역 사정에 맞는 행정으로 현실화하고, 정부는 지역균형 발전을 위한 실질적인 정책을 수립할 것을 기대한다.